Esclareça suas dúvidas sobre custos, comissão, ocupação, débitos, matrícula, prazos, uso do FGTS, financiamentos e como a Prime Investimentos conduz sua compra até o registro.

1)  Por que os imóveis de leilão da CAIXA são vendidos com desconto?

Nos imóveis de leilão e outras modalidades de venda, o desconto ocorre porque a CAIXA busca dispor destes ativos para recuperar os recursos do financiamento original. Estes imóveis foram retomados (adjudicados) pela CAIXA em decorrência de inadimplência. Como o foco do banco não é a gestão imobiliária, ele prioriza a desmobilizar estes ativos. 

2) É seguro comprar imóveis no leilão da Caixa? Existe risco de perder o dinheiro?

Sim, é seguro pois são imóveis de propriedade do banco (venda extrajudicial). A segurança jurídica é garantida pela Caixa, no que tange à propriedade do imóvel,  mas o sucesso do investimento depende da análise prévia dos custos diretos e indiretos envolvidos na operação: impostos, encargos, comissões de leiloeiro, débitos de condomínio, outras taxas e encargos. Leia outros artigos disponíveis para elucidação de dúvidas sobre cada tema, acessando nosso Blog de Notícias.

3) Qual a diferença entre leilão, licitação aberta, venda online e venda direta?

• 1º e 2º leilão: compra por lances crescentes em plataforma do leiloeiro indicado pela Caixa, vence o maior lance ofertado. Atente-se a: 

• Os débitos  de IPTU e condomínio são de responsabilidade do comprador.

• Comissão: Há pagamento de 5% sobre o valor do lance ao leiloeiro, custo à parte do valor do imóvel.

Importante: antes de fazer o seu lance,  avalie e inclua estes custos diretos no seu orçamento (valor do lance + valor da comissão).

• Licitação Aberta (disputa aberta): envio de proposta e classificação.  Vence a maior oferta,   conforme regras do edital. 

Importante: antes de fazer o seu lance,  avalie e inclua estes custos diretos no seu orçamento (valor do lance + valor da comissão).

• Venda Online: disputa online com cronômetro, vence a melhor proposta até o encerramento do tempo.

Vantagem: Habitualmente, a CAIXA custeia parte dos débitos de condomínio e IPTU, atente-se ao edital de cada imóvel selecionado para compra. Não há pagamento de comissão ao leiloeiro .   

• Venda Direta Online (COMPRA DIRETA): vence a primeira proposta válida por valor igual ou superior ao mínimo. 

Vantagem: Assim como na Venda Online , a CAIXA costuma arcar com débitos de condomínio e IPTU,   e também não há pagamento de comissão ao leiloeiro.   

Em regra, a comissão é aplicável em Leilão e Licitação Aberta. Nas modalidades de Venda Online e na Venda Direta Online, a operação ocorre diretamente no portal da Caixa, sem a intermediação remunerada. 

Isso varia conforme a modalidade e previsão de cada edital: 

• Leilão e Licitação Aberta: Normalmente, todos os débitos ficam por conta do comprador. É essencial provisionar esses valores. 

• Venda Online e Venda Direta Online: A Caixa realiza a quitação parcial dos débitos, seguindo rigorosamente o percentual e as condições previstas no Edital de convocação. 

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6) Quais custos além do preço do imóvel devo considerar ao comprar um imóvel Caixa?  

 Antes de efetuar seu lance ou proposta de compra de imóveis CAIXA, inclua em seu planejamento os seguintes custos:  

• Condomínio e IPTU:  verifique no edital se a responsabilidade pela quitação é do comprador ou se a CAIXA pagará parte.

• Comissão de leiloeiro:  Veja na pergunta 3, quando é aplicável. 

• ITBI - Imposto de transmissão de bens Imóveis. 

• Escritura, registro e emolumentos cartoriais: custos para transferência da propriedade.  

• Desocupação: trabalhe com a perspectiva de que o imóvel estará ocupado, provisionando recursos para custear negociações, notificações e/ou medidas judiciais quando necessárias para imissão na posse.

• Regularizações: adequações físicas ou documentais, quando necessárias;
  

  Dica PRIME: Defina seu orçamento para a compra do imóvel, escolha três imóveis que atendam ao seu interesse e, caso tenha dúvidas na interpretação das regras, conte com a Prime Investimentos para auxiliá-lo.

7) O que preciso conferir na matrícula antes de qualquer proposta/lance em leilão ?

É fundamental analisar: 

• Proprietário atual e cadeia dominial: a CAIXA deve constar como proprietária atual do imóvel; 

• Ônus reais: existência de hipotecas, penhoras, indisponibilidades, usufruto, alienações, restrições;

• Averbações:  dados de área, confrontações, construção, ?habite-se?;

• Ações e indícios de litígios judiciais vinculados ao imóvel; 

• Condomínio/rua/zoneamento - quando impactar  no uso e revenda; 

• Conferência de endereço/descrição para evitar comprar matrícula equivocada.  

8) Posso usar o saldo do FGTS para adquirir um imóvel de leilão Caixa? 

Sim, desde que previsto no edital de venda do imóvel e o comprador esteja enquadrado nas regras do Fundo. O FGTS pode ser usado para o pagamento total, para compor a entrada, desde que o imóvel seja residencial, urbano e o comprador cumpra as regras do SFH (como não possuir outro imóvel na mesma localidade). 

Quer saber mais sobre o uso do FGTS para comprar imóveis de leilão Caixa, clique aqui e leia nosso artigo sobre o tema.

Sim, quando o edital de venda do imóvel permite o financiamento. É possível financiar até 95% do valor do imóvel em algumas modalidades, exigindo apenas 5% de entrada. É fundamental realizar a pré-aprovação do crédito para garantir que o recurso esteja disponível no momento da arrematação do imóvel. 

Saiba como financiar até 95% do valor do imóvel com as dicas da Prime Investimentos, acesse aqui . 

10) O  que costuma reprovar a operação de financiamento de um imóvel?

• Renda insuficiente: A prestação não deve ultrapassar 30% da renda bruta familiar.

• Comprometimento da renda com outros produtos: Empréstimos, financiamentos de veículos ou faturas parceladas de cartão de crédito reduzem a sua capacidade de crédito. 

• Idade do comprador: A soma da idade + o tempo de financiamento não pode ultrapassar 80 anos e 6 meses.

• Exemplo: Um comprador de 60 anos não conseguirá financiar em 420 meses (35 anos), pois ultrapassa o limite. Seu prazo máximo seria de 20 anos, o que eleva o valor da prestação e pode exigir uma renda maior para aprovação.

• Valor de avaliação do bem x Valor da arrematação: A CAIXA permite financiar até 95% do valor de avaliação do bem, desde que os valores de compra e financiamento pleiteado estejam enquadrados nesta condição. 

• Confiar no simulador/campos do portal sem pré-análise: preencher ?FGTS/financiamento? na proposta de lance ou compra não equivale a aprovação de crédito. 

• Atenção aos prazos: o edital prevê consequências financeiras para quem oferta lance e não cumpre os pagamentos e as etapas previstas após a arrematação. 

Para imóveis em Minas Gerais, conte com o suporte da Prime. Este serviço é custeado pela CAIXA: basta selecionar "SIM" para imobiliária credenciada e informar o CRECI 6838 (PRIME INVESTIMENTOS) e a Agência 3311.

Antes de ofertar seu lance ou proposta na compra de imóveis CAIXA, aprove seu financiamento com a Prime Investimento, somos Correspondente Caixa Autorizado, fale conosco.

11) Arrematei um imóvel ocupado. O que isso significa na prática?

Trabalhe sempre com a premissa de que o imóvel está ocupado e lembre-se que desocupação é responsabilidade do comprador. 

Pela experiência  da Prime, a maioria dos casos resolve-se via negociação extrajudicial, mas possuímos assessoria jurídica própria para atuar com Ações de Imissão na Posse quando necessário.

12) Como evitar erros críticos que fazem perder negócio?

• Faça o cadastro e a habilitação com antecedência. 

• Valor Mínimo: Nunca oferte abaixo do mínimo estipulado no edital.

• Formas de pagamento que pretende utilizar: à vista, financiando e/ou usando o saldo do FGTS.

• Se for financiar e/ou usar o saldo do seu FGTS: tenha pré-análise, o simulador de financiamento da CAIXA não garante a aprovação do financiamento.

• Confira anexos e documentos exigidos e prazos do edital - perdeu prazo, perdeu a operação.

• Monitoramento: Acompanhe na área logada da CAIXA (?Meus Resultados?), nas comunicações do leiloeiro e da Caixa, por e-mail;
  
  

E em todas as etapas,  conte com o apoio especializado e gratuito da Prime Investimentos, escolhendo-a como sua imobiliária credenciada CAIXA para garantir o sucesso da sua operação. Faça contato conosco !  

13) Como a Prime atua: da análise ao  registro do seu imóvel CAIXA

A Prime auxilia a sua tomada de decisão através de:  

• Assessoria estratégica e blindagem jurídica: orientação especializada para navegar por editais complexos, garantindo que sua única preocupação seja o sucesso do investimento.

• Previsibilidade Financeira: mapeamento dos custos (impostos, taxas e débitos) eliminando surpresas e garantindo segurança da operação . 

• Experiência de mercado: avaliação do valor real de revenda ou potencial de aluguel, indo além das avaliações da CAIXA. 

• Gestão de ponta a ponta: Atuamos com agilidade e assertividade na condução de todo o processo até a transferência definitiva da propriedade.