Financiar até 95% em imóveis da CAIXA: quando é possível e como estruturar a compra do jeito certo
A compra de imóveis CAIXA, seja via leilão, licitação aberta, venda online ou venda direta online, é uma das estratégias mais inteligentes para ampliar seu patrimônio. No entanto, muitos investidores e famílias acreditam que essas oportunidades estão restritas a quem possui o valor total para compra à vista.
Na Prime Investimentos, diariamente recebemos perguntas neste sentido:
"Eu consigo financiar um imóvel que está sendo vendido em leilões da CAIXA? Qual o valor mínimo de entrada? Quanto é possível financiar? Qual a diferença do financiamento deste tipo de imóvel para os financiamentos convencionais? Será que eu consigo a aprovação?"
A resposta é: Sim, financiamos imóveis da CAIXA em todas as modalidades de venda, do leilão à venda direta online. O que define se determinado imóvel aceita ou não financiamento bancário é o edital. É possível financiar até 95% do valor de avaliação, observando os critérios de idade, renda e comprometimento de renda do comprador.
Neste artigo, Leandro Soares e a equipe da Prime Investimentos demonstram que o financiamento habitacional não é apenas um recurso para quem "não tem o dinheiro para compra à vista", e sim uma ferramenta de alavancagem financeira. Organizamos o tema de forma prática e objetiva, por meio de exemplos de aprovação de crédito, fornecendo o embasamento necessário para você definir as melhores estratégias e ingressar no mercado de imóveis CAIXA com clareza e segurança, utilizando o financiamento imobiliário para alçar voos ainda maiores.
Como a CAIXA define o limite financiável em seus imóveis? Entenda a lógica dos percentuais.
A primeira informação crucial é que todas as modalidades de venda de imóveis CAIXA permitem financiamento. E, conforme informamos acima, o que determina essa possibilidade não é se o imóvel está nas etapas de leilão, licitação aberta ou venda online, mas sim o que está previsto nas regras e no edital de cada imóvel. O edital prevê todas as condições válidas para pagamento: recursos próprios, saldo de FGTS e/ou financiamento. Há imóveis que aceitam uma, duas ou as três formas simultaneamente.
A regra geral da Caixa permite financiar até 90% do valor de compra e venda e, em casos específicos de imóveis adjudicados (como é o caso dos imóveis CAIXA, que são retomados por inadimplência de ex-mutuários em financiamentos), é possível alcançar o patamar de até 95% de financiamento do valor de AVALIAÇÃO do bem.
Mas como é possível comprar imóveis pagando apenas 5% de entrada?
Uma vez prevista a possibilidade de financiamento no edital de determinado imóvel, o próximo passo é entrar em contato com o CCA (Correspondente CAIXA AQUI) e encaminhar seus documentos para aprovarmos o seu financiamento. Há clientes que preferem utilizar o simulador habitacional disponível no site da CAIXA para estudar o melhor cenário de financiamento possível. Uma estratégia interessante, mas de certa forma inconsistente, pois há informações que o simulador externo da CAIXA não acessa, como eventuais comprometimentos de renda listados no BACEN (Banco Central do Brasil) e histórico de crédito vinculado ao CPF do proponente.
Para entender como a possibilidade de financiar até 95% do valor do imóvel pode impactar seu bolso, vamos analisar dois cenários com um imóvel que traz em sua descrição as seguintes informações:
Valor de avaliação realizada pelos engenheiros da CAIXA: R$208.000,00
Valor mínimo para ofertas de compra e venda: R$120.000,00
Formas de pagamento permitidos no edital: recursos próprios, FGTS e financiamento
Cenário A: O sucesso dos 95% de financiamento do valor da compra e venda
O Sr. José, após estudar todos os detalhes envolvidos na oferta do imóvel, consultar a Prime Investimentos e avaliar todas as condições de pagamento disponíveis, se cadastrou para disputa através da venda online e arrematou o imóvel por R$143.000,00, portanto:
Valor da Compra e Venda: R$143.000,00
Valor da Entrada: R$7.150,00
Valor necessário para quitar o valor total do imóvel arrematado: R$135.850,00
O Sr. José apresentou à Prime Investimentos, toda a documentação necessária para pleitear o financiamento e atendeu a todos os pré-requisitos da CAIXA para concessão do financiamento habitacional (documentação, renda comprovada, idade, ausência de restrições), o que o fez alcançar o valor máximo de financiamento, ou seja:
Valor aprovado de R$135.850,00 - este valor corresponde a 95% do valor da compra e venda e 68,75% do valor de AVALIAÇÃO.
Valor de financiamento contratado: R$135.850,00 com prestações de R$1.509,01 pela linha SBPE, corrigidas pela TR, em 420 meses, com taxa de 10,47% ao ano.
Há investidores que calculam incorretamente R$1.509,01 x 420 = R$633.784,20 e se assustam com o resultado. Lembre-se que: a) na Amortização SAC a parcela é decrescente, a última parcela estava projetada para custar R$350,27; b) 420 meses correspondem a 35 anos e você não utilizará o dinheiro do banco por todo este período. O foco dos investidores é comprar imóveis para revenda com lucro, o cálculo correto para este exemplo é de R$1.509,01 x 4 = R$6.036,04, considerando somente às parcelas pagas entre a contratação do financiamento e a revenda com lucro.
Neste cenário, o Sr. José desembolsou apenas 5% do valor do imóvel em recursos próprios, constituindo a entrada no valor de R$7.150,00. Garantiu uma vantagem estratégica por meio de alavancagem conforme demonstrado a seguir:
O comprador entrou em um negócio de R$208.000,00 (Duzentos e oito mil Reais), aportando pouco mais de R$7.000,00 (Sete mil Reais), e financiou o restante no prazo máximo disponível, 420 meses. Com isso, preservou a liquidez, permitindo que o seu capital seja usado para aquisição de outros imóveis, pequenas melhorias, quitação dos valores de transferência de propriedade e eventuais débitos existentes (IPTU e Condomínio).
Para encontrar imóveis CAIXA que aceitam financiamento, clique aqui e no menu Imóveis, selecione "Financiamento>"Aceita Financiamento Habitacional".
Cenário B: Limitação do valor de financiamento por comprometimento de renda
Em outra perspectiva, suponha que o Sr. José chegou à Prime Investimentos após concluir a arrematação e, neste caso, não contou com a assessoria gratuita dos nossos especialistas no período pré-arrematação. Havia um comprometimento de renda em seu CPF, referente às 2 últimas prestações do veículo adquirido há 3 anos, no valor de R$542,04 cada, que poderiam ter sido quitadas por um valor inferior a R$1.000,00.
Valor da Compra e Venda: R$143.000,00
Valor da Entrada: R$7.150,00
Valor de financiamento pretendido pelo Sr. José para quitação do imóvel: R$135.850,00 - este valor corresponde a 95% do valor da compra e venda e 68,75% do valor de avaliação.
Valor do financiamento aprovado pela CAIXA: R$82.702,61 com prestações de R$966,97 pela linha SBPE, corrigidas pela TR, em 420 meses, com taxa de 10,47% ao ano.
Valor do boleto para complementação da entrada: R$53.147,39
Veja que, por falta de orientação adequada e aprovação prévia do financiamento, o Sr. José precisou arcar com um valor de recurso próprio bem superior ao que ele pretendia. Bastava ao Sr. José acionar a Prime Investimentos no período pré-arrematação e ele seria orientado a quitar as 2 parcelas do financiamento do veículo para não haver limitações na aprovação do seu crédito habitacional. Este é um caso típico de limitação do valor e percentual de financiamento aprovado, como consequência de comprometimento de renda do adquirente.
Quais fatores podem impedir o financiamento de 95% do valor de avaliação do imóvel?
Aprovar o teto máximo de financiamento dos imóveis CAIXA exige experiência e conhecimento específico das normas do Banco. Alguns fatores atuam como limitadores:
Renda insuficiente: O valor da prestação não pode ultrapassar, via de regra, 30% da renda bruta familiar do adquirente.
Comprometimento da renda com outros produtos: Empréstimos, financiamentos de veículos ou faturas parceladas de cartão de crédito "consomem" a sua capacidade de pagamento no sistema bancário.
Idade do comprador: A regra da Caixa é clara: a soma da idade + o tempo de financiamento não pode ultrapassar 80 anos e 6 meses.
Exemplo: Um comprador de 60 anos não conseguirá financiar em 420 meses (35 anos), pois ultrapassa o limite. Seu prazo máximo seria de 20 anos, o que eleva o valor da prestação e pode exigir uma renda maior para aprovação.
Valor de avaliação do bem x Valor da arrematação: A CAIXA permite financiar até 95% do valor de avaliação do bem, desde que os valores de compra e venda e financiamento pleiteado estejam enquadrados nesta condição.
Então, como aprovar o meu financiamento garantindo 95% do valor de avaliação do imóvel?
Muitos clientes acreditam que a resposta para essa pergunta está no simulador habitacional da Caixa. No entanto, precisamos esclarecer: o simulador não aprova crédito. Ele fornece apenas uma estimativa baseada em dados matemáticos, sem considerar dados do SCR (Sistema de Informações de Créditos do Banco Central) como histórico de crédito e comprometimento de renda familiar do adquirente.
Para garantir o teto de 95% no financiamento imobiliário, você precisa escolher um imóvel compatível com seu perfil de renda, considerar seu endividamento e buscar o apoio de quem realmente domina o mercado de imóveis e financiamentos CAIXA.
Na Prime Investimentos, aprovamos o seu crédito habitacional na CAIXA antes mesmo de você dar o lance, garantindo que a sua estratégia seja baseada em números reais, e não em estimativas e ensinamentos genéricos da internet.
Documentação necessária para aprovação do financiamento habitacional
Para providenciarmos a aprovação do seu crédito junto à CAIXA, organize os seguintes documentos:
Documentos Pessoais: RG e CPF (ou CNH)
Comprovante de Residência: Atualizado (últimos 60 dias).
Comprovante de estado civil (certidão de casamento, ou se solteiro, certidão de nascimento.
Comprovação de Renda:
CLT e Servidor público: 3 últimos contracheques e Declaração de Imposto de Renda completa + recibo de entrega
Empresários e profissionais liberais: Declaração de Imposto de Renda completa + recibo de entrega
Autônomo: 6 últimos extratos bancários de pessoa física.
Extratos do FGTS: Para quem deseja utilizar o saldo das contas ativas para compor o valor da entrada.
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Agora que você já entende a regra dos percentuais e condições de financiamento da CAIXA é possível -e recomendável- utilizá-las a seu favor.
A diferença entre os lances arriscados e um investimento sólido, rentável e eficiente está na assessoria técnica especializada. Como imobiliária credenciada pela CAIXA (CRECI/MG 6838) e CCA (75784-5), a Prime Investimentos domina os trâmites burocráticos e as estratégias necessárias para garantir que você utilize o financiamento para alavancar o seu crescimento patrimonial sem correr riscos desnecessários.
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